Il contratto di locazione di tipo transitorio si distingue dal tradizionale contratto 4+4 non solo per la durata, ma anche per altre caratteristiche ben specifiche.
Quanto dura un contratto di locazione di tipo transitorio?
Come sancito dall’art.2 del Decreto del 16 gennaio 2017, i contratti transitori hanno una durata massima non superiore ai 18 mesi.
Attenzione a non confondere questi contratti con le “locazioni brevi” a uso turistico: nei contratti transitori, l’affitto serve a soddisfare un reale bisogno abitativo temporaneo dell’inquilino (il conduttore), e non a regolarizzare un soggiorno per vacanza o svago.
I contratti transitori prevedono, inoltre, una disciplina diversa rispetto a quelli liberi e convenzionati: trascorso il termine concordato tra le parti la locazione si ritiene conclusa senza bisogno di alcuna comunicazione né da parte del locatore, né da parte del conduttore. Non esiste la possibilità di tacita proroga del contratto.
Quando posso fare un contratto di tipo transitorio?
Come dice la denominazione il contratto transitorio è giustificato da un’esigenza temporanea che può essere di entrambe le parti:
- del conduttore o inquilino: ad esempio per un contratto di lavoro a tempo determinato;
- del locatore o proprietario: in questo caso, al termine del contratto transitorio, l’immobile dovrà essere destinato all’uso che ne aveva giustificato la transitorietà. Diversamente, il conduttore potrà richiedere il ripristino del contratto convertito in un rapporto 4+4.
Che l’esigenza sia del conduttore o del locatore, è necessario allegare adeguata documentazione che giustifichi la natura transitoria.
Se l’immobile è situato in un Comune che, all’ultimo censimento Istat, risultava avere un numero di abitanti superiore a 10.000, è obbligatorio ricorrere ad un canone concordato.
Come viene stabilito il canone di un contratto a canone concordato?
Il canone concordato si basa su un accordo territoriale tra le associazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini che stabilisce i parametri da tenere in considerazione.
Le caratteristiche da considerare riguardano le fattezze dell’immobile, come la classe energetica, le condizioni di usura dell’appartamento e del condominio, le finiture ecc e quelli che coinvolgono aspetti accessori come la presenza di posto auto o cantina.
Nel caso in cui l’accordo territoriale sia stato rinnovato dopo marzo 2017, sarà necessario, prima della registrazione, ricevere l’Attestazione rilasciata dalle organizzazioni firmatarie dell’accordo, con la quale viene confermata la rispondenza del contratto di locazione alle specifiche previste dall’accordo.
Quali sono le caratteristiche di un contratto di locazione transitorio per studenti?
Il canone: per la determinazione del canone di locazione è necessario fare sempre riferimento all’Accordo Nazionale (D.Lgs. del 17 gennaio 2017) ed agli accordi locali.
Come accade per i canoni concordati dunque, si dovrà fare riferimento agli accordi territoriali tra le associazioni di categoria e, laddove previsto, richiedere apposita attestazione di congruità alle associazioni sindacali di categoria.
La durata: è stabilita per un periodo minimo di 6 mesi fino a un massimo di 3 anni.
Diversamente dagli altri contratti transitori, il transitorio per studenti potrà essere rinnovato alla scadenza, ma alle medesime condizioni e alla medesima durata.
È sempre possibile stipulare un contratto transitorio o transitorio per studenti?
Per quanto riguarda i contratti transitori per studenti, la disciplina stabilisce che vi si possa ricorrere solo nel caso in cui:
- lo studente abbia residenza in un comune diverso rispetto a quello dell’Università frequentata;
- il comune dove si trova l’immobile sia sede di Università o corsi universitari distaccati o sia un comune limitrofo a quello in cui si trovano gli atenei.
Quali sono le agevolazioni per i contratti di locazione transitori e transitori per studenti a canone concordato?
Per il locatore le agevolazioni dipendono dal comune nel quale è situato l’immobile.
Nei comuni con più di 10.000 abitanti il locatore può avere le seguenti agevolazioni:
- agevolazione sull’imposta di Cedolare Secca: l’imposta sul canone annuo percepito può essere del 10% anziché al 21% (contratti transitori e transitori per studenti);
- tassazione IRPEF / regime ordinario (il canone percepito viene sommato agli altri redditi percepiti da lavoro/pensione): la percentuale del canone che viene tassato passa dal 95% al 66,50% nel caso di contratti di locazione transitori per studenti;
- imposta di registro: la base imponibile per pagare il 2% d’imposta di registro è il 100% del canone annuo. Nel caso di contratti di locazione transitori per studenti la base imponibile può essere ridotta al 70%;
- imposta Municipale Unica (IMU): i Comuni riconoscono una riduzione del 25% della base imponibile per il conteggio dell’IMU. Alcuni regolamenti comunali prevedono anche un’aliquota agevolata. È quindi consigliabile verificare sempre la regolamentazione IMU del comune dove si trova l’immobile.
Il conduttore può ottenere una detrazione direttamente in dichiarazione dei redditi, in presenza di un contratto di locazione regolarmente registrato e in caso di utilizzo dell'immobile come abitazione principale.
Il rimborso che si può ottenere sull’affitto pagato può variare da un massimo di euro 495,80 (se si ha un reddito complessivo inferiore a euro 15.493,71) ad un minimo di euro 247,90 (se si ha un reddito complessivo superiore a euro 15.943,71).
Per gli studenti fuori sede esiste la possibilità di avere una detrazione pari al 19% delle spese sostenute e fino ad un massimo (stabilito in euro 1.000 per l’annualità 2024) in caso di sede universitaria ad una distanza superiore ai 100km dalla residenza dello studente stesso.