Introdotta nel 2011, la Cedolare Secca è una tassazione sostitutiva che può essere applicata ai canoni di locazione percepiti. I contratti di locazione, infatti, possono essere sottoposti a tassazione ordinaria o a cedolare secca, a discrezione del locatore (del proprietario dell’immobile).
Qual è la differenza tra tassazione ordinaria e cedolare secca?
Le differenze tra questi due regimi riguardano 3 aspetti:
- Percentuale di tassazione
Tassazione ordinaria: Il 95% del canone annuo per i contratti a libero mercato (66,50% del canone nel caso di canoni concordati nei comuni ad alta tensione abitativa), viene sommato agli altri redditi percepiti nell’anno (ad esempio redditi da lavoro e/o pensione) e, in dichiarazione dei redditi vengono ricalcolate le imposte in base agli scaglioni IRPEF (23%-33%-43%).
Cedolare secca: prevede un’imposta sostitutiva pari al 21% sul totale del canone annuo (il 10% nel caso di contratti a canone concordato, sempre nei comuni ad alta tensione abitativa).
- Imposte di registro e bolli
Tassazione ordinaria: sono dovute l’imposta di registro (pari al 2% del canone annuo) e i bolli (€ 16 ogni 100 righe).
Cedolare secca: non sono previste né imposta di registro né bolli.
- Aggiornamento del canone
Tassazione ordinaria: consente l’adeguamento annuale, in base all’indice ISTAT del mese di riferimento.
Cedolare secca: non permette alcun aggiornamento: il canone rimane invariato per tutta la durata della locazione.
Importante: la cedolare secca è applicabile solo alle unità immobiliari ad uso abitativo e relative pertinenze. Tutte le altre tipologie di immobili sono escluse.
Come si paga la Cedolare secca?
Come per i canoni soggetti a tassazione ordinaria, anche quelli assoggettati a cedolare secca sono da inserire nella propria dichiarazione dei redditi.
L’imposta verrà quindi calcolata e pagata con le stesse modalità dell’IRPEF:
- tramite busta paga, se in dichiarazione viene indicato un datore di lavoro;
- tramite modello F24, se non si ha un datore di lavoro o si sceglie di non utilizzarlo come sostituto d’imposta.
Si può optare per la cedolare secca per un contratto di locazione già in essere?
L’opzione della cedolare secca può essere espressa in fase di stipula del contratto, ma anche alla decorrenza di annualità successive.
L’obbligo, per il locatore, è duplice:
- inviare una raccomandata al conduttore (l’inquilino), comunicando l'adesione alla cedolare secca e la conseguente rinuncia all’adeguamento annuale del canone;
- compilare il modello RLI per segnalare all’Agenzia delle Entrate la propria opzione.
Si può optare per la cedolare secca in caso di affitto breve?
Nel caso degli affitti brevi (al di sotto dei 30 giorni) non è previsto l’obbligo di registrazione e la scelta della tassazione viene effettuata direttamente in fase di dichiarazione dei redditi.
Dall’anno d’imposta 2024 l’Agenzia delle Entrate ha stabilito che la cedolare secca del 21% può essere applicata soltanto quando il contribuente affitta una singola proprietà come locazione breve. Se possiedi infatti da 2 a 4 immobili destinati a locazioni brevi, l'aliquota della cedolare secca per questi immobili sale al 26%.