Locazioni: transitorio e transitorio per studenti

E’ capitato spesso che, alla richiesta di redigere un contratto di affitto, il conduttore (colui che prende l'immobile in affitto) desideri una durata diversa dal consueto 4+4.
La Legge n.431/98, all’art. 5, comma 1 consente la facoltà di stipulare un contratto di locazione di durata inferiore, rispetto a quelli canonici 4+4 o 3+2, in presenza di particolari esigenze, variabili da Comune a Comune.

Stiamo parlando dei contratti transitori.

 Canone

A seconda di dove si trovi l’immobile, è possibile optare o meno per un canone libero o concordato.
Se l’immobile è situato in un Comune che, all’ultimo censimento Istat, risultava avere un numero di abitanti superiore a 10.000, sarà obbligatorio ricorrere ad un canone concordato.
Diversamente, si può optare per un canone libero, senza vincoli di ammontare.

 Durata
Come sancito dall’art.2 del Decreto del 16 gennaio 2017, i contratti transitori hanno una durata massima non superiore ai 18 mesi. Attenzione a non confondere questi contratti con le “locazioni brevi”, ad uso turistico! Nei contratti transitori l’esigenza è sempre quella abitativa del conduttore e non legata ad un suo svago.

 Proroga
I contratti transitori prevedono una disciplina diversa rispetto a quelli liberi e convenzionati: trascorso il termine concordato tra le parti la locazione si ritiene conclusa senza bisogno di alcuna comunicazione né da parte del locatore, né da parte del conduttore. Non esiste la possibilità di tacita proroga del contratto.

Nel caso in cui, l’immobile fosse adibito ad abitazione di uno studente fuori sede, la regolamentazione di riferimento è il comma 2, art.5 della Legge n.431/98 e il contratto potrà assumere la forma di un transitorio per studenti.

 Canone

Per la determinazione del canone di locazione è necessario fare sempre riferimento all’Accordo Nazionale (D.Lgs. del 17 gennaio 2017) ed agli accordi locali.
Come per i canoni concordati dunque, l’ammontare del canone dovrà sempre essere pattuito in base agli accordi territoriali vigenti per quel Comune e, se previsto, richiedere apposita attestazione di congruità alle associazioni sindacali di categoria.

 Durata
La durata della locazione è stabilita per un periodo minimo di 6 mesi a un massimo di 3 anni.

 Proroga
Diversamente dai contratti transitori, il transitorio per studenti potrà essere rinnovato alla scadenza, ma alle medesime condizioni e durata.

Per quanto riguarda, infine, le imposte di registro, la regolamentazione, sia nel caso di contratto di locazione transitorio che transitorio per studenti, è la stessa prevista per i contratti a libero mercato o convenzionali.

 Ma è sempre possibile stipulare un contratto transitorio o transitorio per studenti?

Per quanto riguarda i contratti transitori, la norma ci dice che le motivazioni per giustificare la scelta, sono da ricercare nel testo dell’accordo locale siglato nel comune interessato, ma, più in generale:

• nel caso in cui queste riguardino il conduttore, l’esistenza di particolari esigenze deve essere provata con apposita documentazione da allegare al contratto;
• nel caso in cui la transitorietà sia richiesta dal locatore, al termine del contratto, l’immobile dovrà essere destinato all’uso previsto dalla motivazione utilizzata per giustificare la transitorietà del contratto. Diversamente, il conduttore potrà richiedere il ripristino del contratto convertito in un rapporto 4+4.

Per quanto riguarda i contratti transitori per studenti, la disciplina stabilisce che vi si possa ricorrere solo nel caso in cui:

• lo studente abbia residenza in un comune diverso rispetto a quello dell’Università frequentata
• il comune dove si trova l’immobile sia sede di università o corsi universitari distaccati o un comune limitrofo.

Contattaci e fissa un appuntamento presso una sede di Caf AcliMilano per avere una consulenza.

A cura della Redazione e dell'Ufficio Formazione di Caf AcliMilano Servizi Fiscali srl